Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira artış oranı hesaplama aracı nasıl kullanılır?

Kiralanan yerin konut mu iş yeri mi olduğunu seçin, mevcut aylık kirayı ve yeni kira yılının başladığı tarihi girin. Araç, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre uygulanabilecek en yüksek artış oranını TÜİK verisinden bulur; artış tutarını, yeni aylık ve yıllık kirayı gösterir.

Sözleşmenizde farklı bir oran yazıyorsa "Sözleşmede yazan oran"ı seçip o oranı girin. Araç bu oranın yasal üst sınırı aşıp aşmadığını kontrol eder; aşıyorsa kiraya verenin isteyebileceği en yüksek kirayı ayrıca hesaplar.

Kira artışı yasal olarak nasıl hesaplanır?

Yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oranı TÜİK her ay TÜFE bülteniyle birlikte yayımlar; kira artışında kullanılan ay, yeni kira döneminin başladığı aydan bir önceki aydır.

• Kira artış tutarı = Mevcut kira × 12 aylık ortalama TÜFE değişimi / 100
• Yeni aylık kira = Mevcut kira + Kira artış tutarı
• Yeni yıllık kira = Yeni aylık kira × 12

Örneğin Eylül 2026'da yenilenen bir sözleşmede, TÜİK'in 3 Eylül 2026'da açıkladığı Ağustos 2026 verisi kullanılır: on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi %31,79'dur. Aylık (%1,84) ya da yıllık (%31,51) enflasyonla yapılan hesaplar kanuna uygun değildir.

Örnek hesaplama: 20.000 TL kira için son aylardaki artışlar

Aylık 20.000 TL kirası olan bir konutun, yenileme ayına göre yasal olarak ulaşabileceği en yüksek kira:

On iki aylık ortalama, geçmiş on iki ayın fiyatlarını yansıttığı için yıllık enflasyondan daha yavaş değişir. Yıllık enflasyon düşerken kira artış oranının bir süre daha yüksek kalmasının nedeni budur.

Konut ile iş yeri kiralarında fark var mı?

Temel kural ikisi için de aynıdır: artış, TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişimini geçemez. Farklar geçiş dönemlerinden kaynaklanır.

• İş yeri: Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan iş yerlerinde 344. madde 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl uygulanmadı. Bu nedenle 1 Temmuz 2020 öncesi yenilemelerde bu kiracılar için yasal üst sınır yoktur; 1 Temmuz 2020'den itibaren iş yerlerinde de TÜFE ortalaması üst sınırdır.
• %25 sınırı: Yalnızca konut kiraları için getirilmiş geçici bir kuraldı; iş yerlerine hiçbir dönemde uygulanmadı.
• Yİ-ÜFE ve ortalama seçenekleri: Sözleşmede Yİ-ÜFE ya da TÜFE–Yİ-ÜFE ortalaması yazıyorsa bu oranlar TÜFE ortalamasını geçmediği sürece geçerlidir; geçerse fazlası geçersizdir.

Konut kiralarında %25 sınırı hangi tarihlerde uygulandı?

11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında (her iki tarih dahil) yenilenen konut kiralarında artış %25'i geçemezdi. Bu sınır önce 7409 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 1 ile 1 Temmuz 2023'e kadar getirildi, ardından 7456 sayılı Kanunla eklenen Geçici Madde 2 ile 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 dönemine uzatıldı. TÜFE ortalaması %25'in altında kalırsa o oran geçerliydi.

Sınır ay bazında değil gün bazında uygulanır. 1 Temmuz 2024'te yenilenen 10.000 TL'lik bir konut kirası en fazla 12.500 TL olabilirken, 15 Temmuz 2024'te yenilenen aynı kira TÜFE ortalamasıyla (%65,07) 16.507 TL'ye çıkabilir. Benzer şekilde 1–10 Haziran 2022 yenilemeleri sınırın dışındadır. Araç bu yüzden ay yerine yenileme tarihini sorar.

2019 öncesi yenilemelerde hangi endeks kullanılır?

Kanunun ilk hâlinde üst sınır üretici fiyat endeksine (bugünkü Yİ-ÜFE) bağlıydı. 7161 sayılı Kanunla yapılan değişiklik 1 Ocak 2019'dan geçerli olmak üzere ölçüyü TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına çevirdi. Araç 1 Ocak 2019 öncesi konut yenilemelerinde Yİ-ÜFE'nin on iki aylık ortalamasını üst sınır olarak kullanır; örneğin Mart 2018 yenilemesinde bu oran %15,50'dir.

Beş yıldan uzun kiracılıkta ne olur?

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni kira yılının bedeli hâkim tarafından TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir (kira tespit davası). Bu durumda sonuç, aracın hesapladığı üst sınırdan farklı olabilir; araç yalnızca yıllık yasal artışı hesaplar.

Konut sahibi olmayı düşünüyorsanız aylık kira ile kredi taksitini karşılaştırmak için kredi rehberimize göz atabilirsiniz. Genel fiyat artışını görmek için enflasyon hesaplama, eski bir kira bedelinin bugünkü değeri için parasal değer hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Diğer araçlar hesaplama araçları sayfasında.

Sık sorulan sorular

Bu ay kira artış oranı ne kadar?

Eylül 2026'da yenilenen sözleşmelerde yasal üst sınır, Ağustos 2026 verisine göre %31,79'dur. Ekim 2026 yenilemeleri için gereken Eylül verisi TÜİK tarafından 5 Ekim 2026'da açıklanacak; araç veriler açıklandıkça güncellenir.

Kira artışında yıllık enflasyon mu, 12 aylık ortalama mı kullanılır?

Kanun on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır. Yıllık ya da aylık enflasyonla yapılan artış hesabı, sonuç daha yüksekse aşan kısım yönünden geçersizdir.

Ev sahibi yasal oranın üzerinde zam isteyebilir mi?

Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, ancak TÜFE ortalamasını aşan artış anlaşması aşan kısım için geçersizdir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise kira bedeli dava yoluyla emsallere göre yeniden belirlenebilir.

%25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. %25 sınırı yalnızca 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 (dahil) arasında yenilenen konut kiralarına uygulandı. 2 Temmuz 2024'ten itibaren konutlarda da üst sınır TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır.

İş yeri kiralarında artış sınırı var mı?

Evet. 1 Temmuz 2020'den itibaren iş yeri kiralarında da artış TÜFE'nin on iki aylık ortalamasını geçemez. %25 sınırı iş yerlerine hiç uygulanmadı.

Yenileme ayının verisi açıklanmadıysa ne yapmalıyım?

Araç tahmin kullanmaz; hangi verinin gerektiğini ve TÜİK'in bu veriyi hangi gün açıklayacağını yazar. Veri her ayın 3'ünde saat 10:00'da (hafta sonuna denk gelirse ilk iş günü) açıklanır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 344, Geçici Madde 1 ve 2 (mevzuat.gov.tr)
• 6217 sayılı Kanun, Geçici Madde 2 — iş yeri kiralarında 344. maddenin ertelenmesi (mevzuat.gov.tr)
• TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi, Ağustos 2026 haber bülteni (12 aylık ortalamalara göre değişim)
• TÜİK – Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi, Ağustos 2026 haber bülteni