Konut kredisi nedir?
Konut kredisi, ev satın almak için bankadan alınan ve satın alınan evin ipotek edilerek teminat gösterildiği uzun vadeli bir bireysel kredidir. Mevzuattaki adı "konut finansmanı"dır; bu kavram konut edinmek için kullanılan krediyle birlikte, bu kredinin yeni bir krediyle yeniden finansmanını da kapsar. Borç bitene kadar tapuda bankanın ipoteği kalır, borç kapandığında ipotek kaldırılır.
Geri ödeme çoğunlukla eşit taksitlerle yapılır: her ay kalan anaparaya faiz işler, taksitin geri kalanı borcu azaltır. Faiz iki şekilde belirlenebilir:
- Sabit faiz: Sözleşmedeki oran, sizin onayınız olmadan vade boyunca değiştirilemez; taksitiniz baştan bellidir.
- Değişken faiz: Oran, sözleşmede belirtilen bir endekse göre değişebilir ama taksit, sözleşmedeki azami taksit tutarını aşamaz. Banka sizi bu yöntemin olası etkileri konusunda bilgilendirmek zorundadır.
Yukarıdaki hesaplayıcı taksiti hızlıca gösterir; ay ay ödeme planı için konut kredisi hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Konut kredisi faizleri nasıl belirlenir?
Konut kredisi faizini her banka kendisi belirler; oran bankanın fonlama maliyetine, piyasa faizlerine, kredinin tutarına ve vadesine, başvuranın ödeme gücüne göre değişir. Bankalar teklifi genellikle aylık faiz oranı olarak ilan eder.
Sayfadaki "Piyasa ortalaması (TCMB)" kutusu ise başka bir ölçü gösterir: bankaların o hafta yeni kullandırdığı sabit faizli konut kredilerinin ağırlıklı ortalamasını, efektif yıllık oran olarak. Bu bir sektör ortalamasıdır; size yapılacak teklif bundan farklı olabilir. Aylık oranı yıllık efektif orana çevirmek için:
- Yıllık efektif oran = (1 + aylık oran)¹² − 1
Örneğin aylık %2,79, yıllık yaklaşık %39,13'e karşılık gelir. Teklifleri karşılaştırırken faizin yanında masraflara da bakın: kredi yıllık maliyet oranı hesaplama aracı peşin ödenen masrafları da hesaba katar.
Size sunulacak oranı kişisel durumunuz da etkiler. Bankalar gelirinizi, mevcut borçlarınızı ve ödeme geçmişinizi değerlendirir; kredi güven raporu bu değerlendirmenin önemli bir parçasıdır. Kampanyalar maaş hesabı gibi koşullara bağlı indirim sunabilir; ancak konut kredisi, krediyle ilgisi olmayan yan ürünleri satın alma şartına bağlanamaz.
Ne kadar konut kredisi çekebilirim?
Çekebileceğiniz tutarı iki sınır belirler: evin değerine göre BDDK'nın koyduğu kredi/değer oranı ve gelirinize göre ödeyebileceğiniz taksit. Hangisi düşükse o geçerli olur; aradaki fark peşinatla karşılanır.
Kredi/değer oranı. BDDK'nın 29.01.2026 tarihli kararıyla birinci el ve ikinci el konut ayrımı kaldırıldı. Oran, konutun değerine ve enerji kimlik belgesindeki sınıfa göre belirleniyor:
| Konut değeri | A–B enerji sınıfı | C enerji sınıfı | Diğer sınıflar |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5–7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7–10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10–20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Buradaki değer satış fiyatı değil, BDDK ya da SPK'nın yetkilendirdiği bir değerleme şirketinin raporundaki değerdir. Sizin, eşinizin ya da 18 yaşından küçük çocuklarınızın adına kayıtlı en az bir konut varsa bu oranlar %75 azaltılarak uygulanır; örneğin %70'lik oran %17,5'e iner. Köylerdeki (ve köyken mahalleye dönüşen yerlerdeki) konutlar, yalnızca tek bir konutta sahip olunan %50 veya daha az hisse ve riskli yapı olarak yıkılmış ya da yıkım kararı alınmış tek konut bu değerlendirmede sayılmaz.
Değeri 4.000.000 TL olan bir evde üst sınır A–B sınıfında 3.600.000 TL, C sınıfında 3.200.000 TL, diğer sınıflarda 2.800.000 TL'dir. Başka konutu olan biri için aynı evde, diğer sınıfta sınır 700.000 TL'ye düşer.
Gelir ve taksit. Bankalar taksitin gelire oranını kendi kredi politikalarına göre değerlendirir. Aylık hane geliri 150.000 TL olan ve bunun %40'ını taksite ayırabilecek biri için 60.000 TL taksit, örnek aylık %2,79 faiz ve 120 ay vadeyle yaklaşık 2.071.389 TL krediye karşılık gelir. Bu kişi yukarıdaki 4.000.000 TL'lik evi (diğer enerji sınıfı, başka konutu yok) almak isterse sınırı geliri belirler; en az 1.928.611 TL peşinat ve ayrıca masraflar gerekir. Kendi rakamlarınız için ne kadar kredi alabilirim hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
BDDK'nın tüketici kredilerine koyduğu genel vade sınırları konut edinmek için kullanılan kredileri kapsamaz; en uzun vadeyi bankanın kredi politikası belirler. Kirada oturuyorsanız, taksiti gelecek yılki kiranızla karşılaştırmak için kira artış oranı hesaplama aracından yararlanabilirsiniz.
Konut kredisinde vergiler ve masraflar
Konut edinmek için kullanılan kredide KKDF alınmaz. BSMV ise yalnızca krediyi kullandığınız tarihte üzerinize kayıtlı bir konut ya da konut hissesi yoksa alınmaz; varsa faiz tutarı üzerinden %15 BSMV ödenir.
- KKDF: Konut edinme amaçlı kredilerde ve bunların yeniden finansmanında kesilmez. Evinizi teminat gösterip başka bir amaçla kredi kullanırsanız o krediye KKDF uygulanır.
- BSMV: 28.12.2023'ten bu yana istisna, kredi tarihinde üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilerle sınırlı. Gelir İdaresi, miras yoluyla gelen küçük bir hissenin bile istisnayı ortadan kaldırdığı görüşünde. Kredi/değer oranındaki hisse istisnası burada öngörülmemiştir; durumunuz belirsizse tapu kaydınızla bankanıza danışın.
Taksit dışında şu masraflar çıkar; tutarlar bankaya ve eve göre değişir:
- Ekspertiz ücreti: Evin değerini belirleyen değerleme raporu için ödenir.
- İpotek tesis ve tapu takyidat araştırması masrafları: İpoteğin tapuya işlenmesi ve tapu kaydının kontrolü için ödenir. Ekspertiz, ipotek ve rehin işlemlerinde banka yalnızca üçüncü kişilere ödenen tutarı size yansıtabilir.
- Kredi tahsis ücreti: Kullanılan anaparanın binde beşini geçemez; istihbarat ya da işlem fişi gibi başka adlarla ayrıca ücret alınamaz.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK): Kapsamdaki konutlarda tapuda satış sırasında alıcı adına geçerli poliçe aranır; kredi için de istenir.
- Konut ve hayat sigortası: Krediyle bağlantılı sigorta açık talebiniz olmadan yaptırılamaz. Poliçeyi istediğiniz sigorta şirketinden alabilirsiniz; banka bu teminatı kabul etmek zorundadır.
- Tapu harcı: Alım satım işleminde ayrıca ödenir.
Bankanın sözleşmeden önce vermek zorunda olduğu bilgi formu bu kalemleri tek tek gösterir; imzalamadan önce inceleyin.
Örnek taksit hesabı
2.000.000 TL kredi, örnek aylık %2,79 faiz, masrafsız hesap. "İlk konut", kredi tarihinde üzerine kayıtlı konutu olmayan kişiyi; "başka konutu olan", BSMV ödeyen kişiyi gösterir:
| Durum | Vade | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | Toplam BSMV | Yıllık maliyet oranı |
|---|---|---|---|---|---|
| İlk konut | 120 ay | 57.932,14 TL | 6.951.856,20 TL | — | %39,13 |
| Başka konutu olan | 120 ay | 65.653,90 TL | 7.878.467,98 TL | 766.756,74 TL | %46,08 |
| İlk konut | 180 ay | 56.196,79 TL | 10.115.397,98 TL | — | %39,13 |
| Başka konutu olan | 180 ay | 64.388,79 TL | 11.589.993,07 TL | 1.250.868,67 TL | %46,08 |
Tablodan ve ödeme planından üç sonuç çıkıyor:
- BSMV, 120 ay vadede taksiti ayda 7.721,76 TL, toplam geri ödemeyi 926.611,78 TL artırıyor.
- Vadeyi 120 aydan 180 aya uzatmak taksiti yalnızca 1.735,35 TL düşürürken toplam geri ödemeyi 3.163.541,78 TL artırıyor.
- İlk taksitin 55.800 TL'si faize, yalnızca 2.132,14 TL'si anaparaya gidiyor. 60 taksitte toplam 3.475.928,40 TL ödendikten sonra bile borcun 1.678.071,95 TL'si duruyor.
Erken ödeme ve yapılandırma
Konut kredinizi istediğiniz zaman kısmen ya da tamamen erken ödeyebilirsiniz; banka erken ödenen tutara düşen faiz ve maliyetlerden indirim yapmak zorundadır. Sabit faizli kredide, sözleşmede yer alıyorsa banka erken ödeme tazminatı isteyebilir: erken ödenen tutarın kalan vadesi 36 ay ve altındaysa en fazla %1'i, 36 ayı aşıyorsa en fazla %2'si. Değişken faizli kredide tazminat istenemez. Tazminat, yapılacak faiz indirimini de aşamaz.
Yukarıdaki örnekte 60. taksitten sonra kalan 1.678.071,95 TL anapara kapatılırsa kalan vade 60 ay olduğundan azami tazminat 33.561,44 TL olur; kalan vadede ödenmeyecek faiz ise yaklaşık 1,8 milyon TL'dir. Kendi kredinizle hesaplamak için kredi erken kapatma cezası hesaplama aracına bakın.
Faizler düştüğünde iki yol vardır: bankanızla faiz indirimi konusunda anlaşmak ya da krediyi başka bir bankadan yeni krediyle kapatmak. Sabit faizli kredide faizin sizin lehinize değiştirilmesi hâlinde erken ödeme tazminatı dışında ücret alınamaz. Yeni kredide ise ekspertiz, ipotek ve tahsis masrafları yeniden çıkabilir. Kanundaki BSMV istisnası, istisnadan yararlanan kredinin yeniden finansmanını da kapsar. Hangi seçeneğin kazandırdığını kredi yapılandırma hesaplama aracıyla görebilirsiniz; kavramların ayrıntısı kredi rehberi sayfasında.
Sık sorulan sorular
İlk evimi alıyorum, konut kredisinde vergi öder miyim?
Konut edinmek için kullanılan kredide KKDF alınmaz. Krediyi kullandığınız tarihte üzerinize kayıtlı konut ya da konut hissesi yoksa BSMV de alınmaz; taksit yalnızca faizle hesaplanır.
Miras kalan küçük bir ev hissesi krediyi etkiler mi?
BSMV açısından etkiler: Gelir İdaresi, üzerinize kayıtlı küçük bir konut hissesinin bile BSMV istisnasını kaldırdığı görüşünde. Kredi/değer oranında ise tek bir konuttaki %50 ve altı hisse dikkate alınmaz.
Evin tamamı için kredi çekebilir miyim?
Hayır. BDDK'nın kararına göre en yüksek oran, değeri 5 milyon TL ve altındaki A–B enerji sınıfı konutlarda %90'dır. Kalan kısmı ve masrafları peşin karşılamanız gerekir.
Konut kredisinin vadesi en fazla kaç ay olabilir?
BDDK'nın tüketici kredileri için belirlediği genel vade sınırları konut edinme kredilerini kapsamaz; vadeyi banka belirler. Uzun vade taksiti az düşürürken toplam faizi belirgin biçimde artırır.
Sabit faiz mi, değişken faiz mi seçmeliyim?
Sabit faizde taksit baştan bellidir ama erken ödemede tazminat istenebilir. Değişken faizde oran endekse göre değişir, taksit sözleşmedeki azami tutarı aşamaz ve erken ödeme tazminatı alınamaz. Seçim, faiz riskini kimin taşıyacağına ilişkin bir tercihtir.
TCMB ortalaması ile bankanın teklifi neden farklı?
TCMB kutusu, sabit faizli konut kredilerinin haftalık sektör ortalamasını efektif yıllık oran olarak gösterir. Banka teklifi ise size özeldir ve çoğunlukla aylık orandır. Karşılaştırmak için aylık oranı (1 + aylık oran)¹² − 1 formülüyle yıllığa çevirin.