Konut Kredisi Hesaplama

Konut kredisi hesaplama nasıl yapılır?

Çekmek istediğiniz tutarı, vadeyi ve bankanın size sunduğu aylık faiz oranını girin; araç aylık taksiti, toplam geri ödemeyi, maliyet oranlarını ve ay ay ödeme planını hemen gösterir. Krediyi kullanacağınız tarihte üzerinize kayıtlı başka bir konut ya da konut hissesi varsa ilgili kutuyu işaretleyin; bu durumda faize BSMV eklenir. Bütçenizden yola çıkmak isterseniz taksite göre hesaplamayı seçerek ödeyebileceğiniz taksitle ne kadar kredi çekebileceğinizi görebilirsiniz.

Konut kredisi tutarı genellikle evin fiyatından peşinatınız düşülerek bulunur. Bankalar krediyi evin kendi belirledikleri ekspertiz değerine göre sınırladığı için, alım fiyatı ile ekspertiz değeri arasındaki farkı da peşinat planınıza katmanız gerekebilir.

Konut kredisinde KKDF ve BSMV alınır mı?

İlk konutunu alan, yani krediyi kullandığı tarihte üzerine kayıtlı konutu olmayan kişinin konut kredisinde KKDF ve BSMV alınmaz; taksit yalnızca akdi faizle hesaplanır. Gider Vergileri Kanunu'ndaki BSMV istisnası 2023 sonunda 7491 sayılı Kanun'la bu şarta bağlandı: kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı bir konut ya da konut hissesi bulunanların konut kredisine BSMV uygulanır. Miras yoluyla gelen küçük bir hisse bile istisnayı kaldırabilir. KKDF ise her iki durumda da alınmaz.

Farkın ne kadar büyük olduğunu bir örnekle görelim. 3.000.000 TL, 120 ay vade ve aylık %2,49 faizle:

İkinci durumda taksit ayda yaklaşık 10 bin TL artıyor ve vade boyunca ödenen BSMV 1 milyon TL'yi aşıyor. Araç bu hesapta tüketici kredilerindeki %15 BSMV oranını kullanır; uygulanan oranı bankanızın size vereceği ödeme planından da kontrol edin.

Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?

Konut kredileri de eşit taksitli (anüite) yöntemle geri ödenir. Vergisiz durumda formül yalnızca aylık faizle çalışır:

• Aylık taksit = Kredi tutarı × f ÷ (1 − (1 + f)⁻ⁿ); f aylık faiz, n vade (ay)

BSMV uygulanıyorsa f yerine f × 1,15 kullanılır. Her ay kalan anapara üzerinden faiz hesaplanır, taksitin geri kalanı anaparayı azaltır. Uzun vadeli konut kredilerinde ilk yıllarda taksitin çok büyük bölümü faize gider; anapara ancak vadenin ikinci yarısında hızla erimeye başlar. Vergisiz bir konut kredisinde aylık maliyet oranı, masraf yoksa, aylık faizle aynı çıkar.

Vade seçimi toplam maliyeti nasıl etkiler?

3.000.000 TL konut kredisi, aylık %2,49 faiz, başka konutu olmayan biri için:

Tablo önemli bir noktayı gösteriyor: aylık faiz yüksekken vadeyi 120 aydan 240 aya çıkarmak taksiti yalnızca yaklaşık 3.915 TL düşürüyor, buna karşılık toplam faizi 8,5 milyon TL'den fazla artırıyor. Bu faiz düzeyinde çok uzun vade, taksiti anlamlı ölçüde hafifletmeden maliyeti katlar. Bu araç 480 aya kadar hesaplama yapsa da bankaların sunduğu vadeler genellikle daha kısadır.

Taksitime göre ne kadar konut kredisi çekebilirim?

"Ödeyebileceğim aylık taksite göre" seçeneğini kullanın: aylık %2,49 faizle 60.000 TL taksit, 120 ay vadede yaklaşık 2.283.696 TL krediye karşılık gelir. Hane gelirinize ve mevcut borçlarınıza göre bir üst sınır görmek için ne kadar kredi alabilirim aracına bakabilirsiniz.

Bunun yanında BDDK, konut kredisinde evin değerinin ne kadarının kredilendirilebileceğini sınırlar; bu oran konutun değeri gibi ölçütlere göre kademelendirilebilir ve zaman zaman güncellenir. Çekebileceğiniz en yüksek tutarı, ekspertiz değeriyle birlikte bankanıza teyit ettirin.

Hesaplamaya dahil olmayan masraflar

Konut kredisinde taksitin dışında; ekspertiz ücreti, ipotek tesis masrafı, zorunlu deprem sigortası (DASK), banka tarafından istenebilen konut ve hayat sigortaları ile kredi tahsis ücreti gibi kalemler çıkar. Bunlar krediyi kullanırken peşin ödendiği için gerçek maliyeti yükseltir. Toplam masrafı kredi yıllık maliyet oranı hesaplama aracına girerek teklifleri masraflarıyla birlikte karşılaştırabilirsiniz. Örneğin 2.000.000 TL, 120 ay, aylık %2,49 faizli vergisiz bir kredide 30.000 TL peşin masraf, yıllık maliyet oranını %34,33'ten yaklaşık %35,04'e çıkarır.

Konut kredisini erken kapatırsam ne olur?

Konut kredisini istediğiniz zaman kısmen ya da tamamen erken ödeyebilirsiniz; banka erken ödenen tutara düşen faizde indirim yapmak zorundadır. Faizi sabit olan kredilerde, sözleşmede yazılıysa banka erken ödeme tazminatı isteyebilir: kalan vade 36 ay ve altındaysa erken ödenen tutarın en fazla %1'i, 36 ayı aşıyorsa en fazla %2'si. Değişken faizli konut kredisinde tazminat istenemez. Tutarı kredi erken kapatma cezası hesaplama aracıyla, faizler düştüğünde yeni bir kredinin kazandırıp kazandırmayacağını ise kredi yapılandırma hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Konut kredisinde KKDF ve BSMV ödenir mi?

Krediyi kullandığınız tarihte üzerinize kayıtlı konut ya da konut hissesi yoksa ikisi de ödenmez. Konutunuz ya da hisseniz varsa KKDF yine alınmaz ama faize BSMV eklenir.

Konut kredisinde en uzun vade kaç ay?

Araç 480 aya kadar hesaplama yapar; bankaların sunduğu vadeler genellikle bundan kısadır. Yüksek faiz döneminde vadeyi uzatmak taksiti az düşürürken toplam faizi çok artırır.

Evin değerinin tamamı için kredi çekebilir miyim?

Hayır. BDDK, konutun değerine göre kredilendirilebilecek azami oranı belirler ve bankalar ekspertiz değerini esas alır. Kalan kısmı peşinat olarak karşılamanız gerekir.

Konut kredisini erken kapatmanın cezası var mı?

Sabit faizli kredide, sözleşmede yer alıyorsa kalan vade 36 ay ve altındaysa en fazla %1, üzerindeyse en fazla %2 tazminat istenebilir. Değişken faizli kredide tazminat alınmaz.

Konut kredisinde maliyet oranı neden faizle aynı çıkıyor?

Başka konutu olmayanların kredisinde vergi olmadığı için, masraf da girilmemişse aylık maliyet oranı akdi faize eşittir. Masraflar eklendiğinde maliyet oranı faizin üzerine çıkar.

Kaynaklar

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, madde 37 (konut finansmanında erken ödeme)