Eve Kredi Neden Çıkmaz? Konut Kredisinde Reddin 8 Nedeni

Bir eve konut kredisi çıkmamasının nedeni çoğu zaman sizde değil, evin kendisindedir: ekspertiz değerinin satış fiyatının altında kalması, yapı kullanma izninin (iskân) olmaması ya da tapudaki haciz ve ipotek kayıtları, bankanın konutu teminat olarak kabul etmesini zorlaştırır. Ev uygunsa bu kez geliriniz, kredi notunuz, yaşınız ve üzerinize kayıtlı başka konut olup olmadığı belirleyici olur.

Aşağıda konut kredisinin reddedilmesine yol açan 8 nedeni, dayandıkları BDDK kararları ve kanun hükümleriyle birlikte, her biri için neler yapabileceğinizle anlatıyoruz.

1. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında kaldı

Bankalar konut kredisinde kredi tutarını satış fiyatına göre değil, ekspertiz değerine göre hesaplar. Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik'e göre teminat olarak alınan konutun değerlemesi BDDK ya da SPK'nın yetkilendirdiği değerleme şirketlerine yaptırılır ve kredi sınırında bu değer kullanılır.

Örnek: 4.000.000 TL'ye anlaştığınız dairenin ekspertiz değeri 3.600.000 TL çıktı ve enerji sınıfı D. Bu durumda azami kredi 3.600.000 × %70 = 2.520.000 TL olur. Satış fiyatı üzerinden beklediğiniz 2.800.000 TL'ye göre 280.000 TL fazla peşinat gerekir; toplam peşinat 1.480.000 TL'ye çıkar.

Ne yapabilirsiniz? Ekspertiz raporunu isteyip satıcıyla fiyatı yeniden konuşabilir, peşinatı artırabilir ya da başka bir bankaya başvurabilirsiniz. Başka bankada yeni bir ekspertiz yapılabileceğini ve ücretinin yeniden çıkabileceğini unutmayın.

2. Enerji sınıfı ve evin değeri kredi oranını düşürdü

BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli 11364 sayılı kararına göre kullanılabilecek azami kredi, konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesi'ndeki (EKB) enerji sınıfına göre değişir:

Değer yükseldikçe oran hızla düşer. Talebiniz bu sınırın üzerindeyse kredi ya reddedilir ya da daha düşük tutarla onaylanır. Evin enerji sınıfını ekspertizden önce satıcıdan EKB'yi isteyerek öğrenin. Kendi senaryonuzu konut kredisi hesaplama aracıyla deneyebilirsiniz.

3. Üzerinize ya da ailenize kayıtlı konut var

BDDK'nın 10656 sayılı kararına göre sizin, eşinizin ya da 18 yaşından küçük çocuğunuzun malik olduğu en az bir konut varsa yukarıdaki oranlar %75 azaltılarak uygulanır. Örneğin 5 milyon TL'ye kadar C sınıfı bir evde oran %80'den %20'ye iner.

Kararda bazı istisnalar var: köylerdeki konutlar ve 6360 sayılı Kanun'la köyken mahalleye dönüşen yerlerdeki konutlar dikkate alınmaz. Tek bir konutta %50 ve daha az hisseniz varsa bu da sayılmaz; ancak birden fazla konutta hisseniz varsa istisna uygulanmaz. BDDK'nın sonraki kararıyla, riskli yapı tespiti nedeniyle yıkılmış ya da yıkım kararı alınmış tek konut da hesaba katılmıyor.

Buna ek olarak, kredinin kullanıldığı tarihte üzerinize kayıtlı konut varsa faize %15 BSMV eklenir; ilk konutta bu vergi alınmaz.

4. Yapı kullanma izni (iskân) yok ya da kat mülkiyeti kurulmamış

3194 sayılı İmar Kanunu'na göre tamamlanan bir yapının kullanılabilmesi için belediyeden ya da valilikten yapı kullanma izni alınması gerekir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da bu izni kat mülkiyetinin temeline koyar:

• Kat irtifakı, yapımı süren ya da ileride yapılacak binadaki bağımsız bölümler için kurulur.
• Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıda kurulur ve bunun için yapı kullanma izin belgesi gerekir. Kat irtifakı, binanın tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesiyle kat mülkiyetine çevrilir.

Tapuda hâlâ "kat irtifakı" yazıyorsa binanın iskânı alınmamış olabilir. Bankalar bu durumda farklı davranır: kimi başvuruyu kabul etmez, kimi ek şartlar ister. Ruhsat ve projeye aykırı bölümler (sonradan eklenmiş kat gibi) de bankanın teminat değerlendirmesini olumsuz etkileyebilir.

Ne yapabilirsiniz? Kapora vermeden önce tapu kaydını görün, satıcıdan yapı kullanma izin belgesini isteyin ve bankaya evin durumunu önceden sorun.

5. Tapuda haciz, ipotek ya da hisseli mülkiyet var

Banka, kredi karşılığında konuta ipotek koyacağı için tapudaki mevcut yükler sorun çıkarır. Satıcının borcu için konulmuş başka bir ipotek, haciz ya da ihtiyati tedbir şerhi varsa, bu kayıtların satışla birlikte kaldırılıp kaldırılamayacağını bankanızla önceden netleştirin.

Hisseli tapuda durum daha karmaşıktır. Türk Medeni Kanunu'na göre paydaş kendi payını devredebilir ve rehnedebilir; yine de bankalar bir evin yalnızca bir payını teminat olarak kabul etmekte isteksiz olabilir. Bir hisse satın alacaksanız bankanın bunu kabul edip etmediğini başvurmadan sorun.

Tapu işleminin kendisi için de bir şart var: 6305 sayılı Kanun'a göre tapu müdürlüğü, geçerli zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi olmadan bu konutla ilgili tescil işlemi yapamaz.

6. Gelir, kredi notu ya da yaş-vade dengesi tutmadı

Ev uygun olsa bile banka sizi de değerlendirir. Bu adımdaki üç yaygın ret nedeni şunlardır:

Gelir ve taksit dengesi

Taksitin belgelenebilir gelirinize oranı yüksekse ya da mevcut kredi ve kart borçlarınız fazlaysa talep reddedilebilir. Bunun için yasal tek bir oran yoktur; her banka kendi kriterini uygular. Vadeyi uzatmak ya da peşinatı artırmak taksiti düşürür. Kaldırabileceğiniz tutarı ne kadar kredi alabilirim hesaplama aracıyla önceden görebilirsiniz.

Kredi notu ve ödeme geçmişi

Gecikmeli ödemeler, kanuni takipteki hesaplar ve limitleri dolmuş kartlar onay şansını düşürür. Findeks notu 0–1900 arasında hesaplanır; "Kritik" (0–969) ya da "Gelişime Açık" (970–1149) bantlarında konut kredisi almak zorlaşabilir. Raporunuzu başvurudan önce kredi güven raporu rehberimizdeki yollarla kontrol edin.

Yaş ve vade

Konut kredisinde BDDK'nın belirlediği bir azami vade sınırı yoktur; vadeyi banka belirler. Ancak vade sonunda ulaşacağınız yaş bankanın kabul ettiği üst sınırı aşıyorsa vade kısaltılır ve taksit yükselir. Kredi bağlantılı hayat sigortası ise 6502 sayılı Kanun'a göre açık talebiniz olmadan yapılamaz; poliçeyi istediğiniz sigorta şirketinden getirebilirsiniz.

Konut krediniz reddedilirse ne yapabilirsiniz?

1. Nedeni öğrenin: Sorun evde mi (ekspertiz, iskân, tapu) yoksa sizde mi (gelir, not, yaş)? Çözüm buna göre değişir.
2. Ücretleri kontrol edin: Finansal tüketicilerden alınacak ücretlere ilişkin tebliğe göre reddedilen kredi taleplerinden, kamu kurumlarına ya da üçüncü kişilere ödenen ücretler dışında ücret alınamaz. Yani ekspertiz bedeli geri gelmeyebilir ama tahsis ücreti alınamaz.
3. Rakamları yeniden kurun: Daha düşük tutar, daha yüksek peşinat ya da eşinizle ortak başvuru seçeneklerini bankayla konuşun.
4. Evi değiştirmeyi düşünün: Sorun iskân, tapu şerhi ya da hisseli mülkiyet gibi evin hukuki durumundan kaynaklanıyorsa, aynı evde ısrar etmek yerine bu sorunları taşımayan bir konuta yönelmek süreci kısaltabilir.
5. Oranları karşılaştırın: "En düşük konut kredisi veren banka" herkes için aynı değildir. Bankaların kendi sitelerinden her hafta derlediğimiz güncel konut kredisi oranları tablosundan başlayın.

Sıkça sorulan sorular

Bir eve kredi çıkıp çıkmayacağını önceden nasıl anlarım?

Kesin sonucu ancak bankanın ekspertizi ve değerlendirmesi verir, ama ön kontrol yapabilirsiniz. Tapu kaydında kat mülkiyeti olup olmadığına ve şerhlere bakın, satıcıdan yapı kullanma izin belgesini ve Enerji Kimlik Belgesi'ni isteyin, üzerinize ya da ailenize kayıtlı konut olup olmadığını düşünün. Ardından yukarıdaki tabloyla azami krediyi hesaplayıp bankadan ön değerlendirme isteyin.

İskânı olmayan eve kredi çıkar mı?

Yapı kullanma izni olmayan evlerde bankaların yaklaşımı farklıdır; kimi kredi vermez, kimi ek şart ister. Tapuda kat irtifakı görünüyorsa iskânın alınıp alınmadığını satıcıdan belgeyle doğrulayın ve başvurudan önce bankaya sorun.

Hisseli tapuya konut kredisi çıkar mı?

Hukuken pay rehnedilebilir, ancak bankalar bir evin yalnızca bir hissesini teminat olarak kabul etmekte isteksiz olabilir. Başvurmadan önce bankanın hisseli tapu için aradığı şartları sorun; evin tamamının satışa konu olması değerlendirmeyi kolaylaştırabilir.

Ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne olur?

Kredi tutarı ekspertiz değeri üzerinden hesaplandığı için aradaki fark peşinata eklenir. Satıcıyla fiyatı yeniden konuşabilir ya da başka bir bankada yeni ekspertiz yaptırabilirsiniz.

Evim varken ikinci eve konut kredisi çekebilir miyim?

Çekebilirsiniz, ancak BDDK kararına göre kredi oranı %75 azaltılır ve faize %15 BSMV eklenir. Örneğin 5 milyon TL'ye kadar A-B sınıfı bir evde oran %90 yerine %22,5 olur.

Konut kredisi reddedilirse ekspertiz ücreti iade edilir mi?

Mevzuata göre reddedilen taleplerden yalnızca kamu kurumlarına ya da üçüncü kişilere ödenen ücretler alınabilir. Ekspertiz ücreti değerleme şirketine ödendiği için bu istisnaya girebilir; bunun dışında bir ücret alınmışsa bankanıza itiraz edin.