Evin Tamamına Kredi Çekilir mi? 2026 Peşinat ve Kredi Oranları

Hayır, Türkiye'de evin tamamına konut kredisi çekilemez. BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararına göre bankalar konut değerinin en fazla %90'ını kredilendirebilir; bu oran da yalnızca değeri 5 milyon TL'ye kadar olan, A ya da B enerji sınıfındaki konutlarda ve üzerinize kayıtlı başka konut yoksa geçerlidir. Diğer tüm durumlarda daha yüksek peşinat gerekir.

Bu yazıda 2026'da geçerli kredi/değer oranlarını, konutu olanlar için uygulanan indirimi, 3 milyon TL'lik bir ev için örnek peşinat ve taksit hesabını ve peşinat dışında çıkacak masrafları bulacaksınız.

Evin tamamına kredi neden çekilemiyor?

Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, konut edinmek için kullandırılan kredilerde kredi tutarının konut değerine oranının üst sınırını BDDK'nın belirleyeceğini söyler. Buradaki "değer", BDDK ya da SPK'nın yetkilendirdiği değerleme şirketinin (ekspertizin) belirlediği değerdir. BDDK'nın 11364 sayılı kararındaki en yüksek oran %90 olduğundan, en iyi durumda bile ekspertiz değerinin en az %10'unu peşin ödemeniz gerekir.

Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa aradaki fark da peşinata eklenir. Peşinatı ihtiyaç kredisiyle denkleştirmek mümkün görünse de ihtiyaç kredisinde vade kısadır (125.000 TL'ye kadar en fazla 36 ay, 125.001–250.000 TL için 24 ay, 250.000 TL üzerinde 12 ay) ve faize %15 KKDF ile %15 BSMV eklenir. İki taksiti aynı anda ödemek bütçeyi hızla zorlar.

2026 konut kredisi peşinat oranları

BDDK kararına göre azami kredi oranı, konutun değerine ve Enerji Kimlik Belgesi'ndeki (EKB) enerji sınıfına bağlıdır. Parantez içindeki oran, gereken en düşük peşinattır:

Aynı sınırlar konut teminatlı kredilerde (evinizi ipotek ederek çektiğiniz kredilerde) de uygulanır.

Konutu olanlar için oranlar nasıl değişiyor?

BDDK'nın 10656 sayılı kararına göre sizin, eşinizin ya da 18 yaşından küçük çocuğunuzun malik olduğu en az bir konut varsa yukarıdaki oranlar %75 azaltılır. Bu durumda azami kredi oranları şöyle olur:

Köylerdeki konutlar, tek bir konutta %50 ve altındaki hisseler ve riskli yapı olarak yıkılmış ya da yıkım kararı alınmış tek konut bu değerlendirmede dikkate alınmaz. Kredinin kullanıldığı tarihte üzerinize kayıtlı konut varsa faize ayrıca %15 BSMV eklenir; ilk konutta KKDF ve BSMV alınmaz.

Örnek hesap: 3 milyon TL'lik ev için ne kadar peşinat gerekir?

Ekspertiz değeri 3.000.000 TL olan bir ev için azami kredi ve gereken en düşük peşinat şöyledir:

Taksit örneği (varsayımsal): C sınıfı bu ev için 2.400.000 TL kredi, 120 ay vade ve aylık %2,50 faizle aylık taksit yaklaşık 63.268 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 7.592.196 TL olur. İlk konut olduğu için faize vergi eklenmez. Aynı faizle konutu olan biri 600.000 TL kredi çekerse faize %15 BSMV eklenir ve 120 ay vadede taksit yaklaşık 17.845 TL olur.

Kendi rakamlarınızı konut kredisi hesaplama aracıyla deneyebilir, bankaların güncel oranlarını her hafta bankaların kendi sitelerinden derlediğimiz konut kredisi faiz oranları tablosunda görebilirsiniz. Konut kredisinde BDDK'nın belirlediği bir azami vade sınırı yoktur; vadeyi banka belirler.

Peşinat dışında hangi masraflar çıkar?

Peşinatı hesaplarken aşağıdaki kalemleri de bütçeye ekleyin:

• Tapu harcı: Harçlar Kanunu'na göre alım-satımda harç, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20'dir (toplam %4). Harç, beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır ve bu bedel emlak vergisi değerinden az olamaz. 3.000.000 TL'lik evde alıcının payı 60.000 TL'dir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün her yıl tarifesini yayımladığı döner sermaye ücreti ayrıca ödenir.
• Kredi tahsis ücreti: Tebliğe göre en fazla kredi anaparasının binde 5'i alınabilir; 2.400.000 TL kredide en fazla 12.000 TL. Tutarı kredi dosya masrafı hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.
• Ekspertiz ve ipotek: Banka bu işlemlerde yalnızca üçüncü kişilere (değerleme şirketi gibi) ödenen ücretleri size yansıtabilir. Banka kredisinin teminatına ilişkin işlemler Harçlar Kanunu'na göre harçtan istisnadır; bu yüzden ipotek için ayrıca harç ödenmez.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK): 6305 sayılı Kanun'a göre geçerli DASK poliçesi olmadan tapuda tescil yapılamaz.
• Hayat ve konut sigortası: 6502 sayılı Kanun'a göre kredi bağlantılı sigorta açık talebiniz olmadan yapılamaz; banka sigorta isterse poliçeyi istediğiniz şirketten getirebilirsiniz.

Peşinatı nasıl planlayabilirsiniz?

Peşinat hedefini yalnızca "ev fiyatı eksi kredi" olarak düşünmeyin; masrafları da ekleyin. Yukarıdaki C sınıfı örnekte 600.000 TL peşinata alıcının 60.000 TL tapu harcı ve en fazla 12.000 TL tahsis ücreti eklendiğinde hazırlamanız gereken tutar en az 672.000 TL olur; döner sermaye, DASK ve ekspertiz bedeli bunun üzerine gelir.

Birkaç pratik adım:

• Enerji sınıfını baştan sorun: Aynı 3 milyon TL'lik evde A-B sınıfı peşinatı 600.000 TL'den 300.000 TL'ye indirir. İlan aşamasında satıcıdan Enerji Kimlik Belgesi'ni isteyin.
• Ekspertizi kaporadan önce yaptırın: Ekspertiz değeri düşük çıkarsa fark peşinata eklenir; kapora verdikten sonra bunu öğrenmek pazarlık gücünüzü azaltır.
• Birikimi değerlendirin: Peşinatı biriktirdiğiniz dönemde paranızın getirisini vadeli mevduat faizi hesaplama aracıyla karşılaştırabilirsiniz.
• Taksit yükünü önceden test edin: Kredi onayı gelse bile taksitin aile bütçesine uyup uymadığını vade seçeneklerini değiştirerek görün.

"1,20 faizli konut kredisi" var mı?

Son aylarda "%1,20 faizli İlk Evim konut kredisi", "3 yıl geri ödemesiz" ve "5 yıl satmama şartlı" konut kredisi aramaları hızla arttı. 29 Eylül 2026 itibarıyla yaptığımız kontrolde bu konuda Resmî Gazete'de yayımlanmış bir düzenleme ya da kamu bankalarının başvuru aldığı bir ürün bulamadık; haberlerdeki oran ve şartlar resmî bir duyuruya dayanmıyor. TBMM'de ilk kez konut alacaklara faiz desteği öngören kanun teklifleri bulunuyor, ancak bunlar komisyon aşamasında. Resmî bir program açıklanana kadar, bankalarda yukarıdaki BDDK oranları geçerlidir.

Sıkça sorulan sorular

Konut kredisi evin yüzde kaçına verilir?

Değeri 5 milyon TL'ye kadar olan ilk konutta enerji sınıfı A-B ise %90'a, C ise %80'e, diğer sınıflarda %70'e kadar kredi verilebilir. Değer yükseldikçe oran düşer; başka konutunuz varsa oranlar %75 azaltılır.

Peşinatsız ev almak mümkün mü?

Banka kredisiyle mümkün değildir; en iyi durumda bile ekspertiz değerinin %10'unu peşin ödemeniz gerekir. Satış fiyatı ekspertiz değerinin üzerindeyse aradaki fark da peşinata eklenir.

Evimi ipotek ettirip yeni eve peşinat bulabilir miyim?

BDDK'nın oranları konut teminatlı kredilerde de geçerlidir ve karar metnine göre konut sahibi olanlarda oranlar %75 azaltılır. Kendi evinizi teminat gösterdiğinizde kural olarak konut sahibi sayılacağınız için kullanabileceğiniz tutar evin değerinin küçük bir kısmıyla sınırlı kalır. Kesin tutarı bankanıza hesaplatın.

3 milyon TL konut kredisi için ne kadar peşinat gerekir?

3 milyon TL kredi çekebilmek için ilk konutta ve A-B sınıfında ekspertiz değeri en az yaklaşık 3.333.334 TL olan bir ev gerekir; bu durumda peşinat da yaklaşık 333.334 TL olur. C sınıfında aynı kredi için ev değeri 3.750.000 TL, peşinat 750.000 TL olur.

İlk Evim konut kredisi çıktı mı?

29 Eylül 2026 itibarıyla %1,20 faizli bir "İlk Evim" konut kredisi için resmî şartlar ya da başvuru kanalı açıklanmadı. Başvuru ya da ön ödeme isteyen sitelere itibar etmeyin; resmî duyuruları bakanlık ve kamu bankalarının kendi sitelerinden takip edin.